Derechos y obligaciones del inquilino y casero al alquilar un piso

Descubre cuáles son los derechos y obligaciones tanto del inquilino como del propietario que alquila su piso

La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, que entró en vigor en marzo de 2019, es la que detalla los aspectos por los que se rige un contrato de arrendamiento al alquilar un piso.

Pero ¿en qué consiste esta ley y cuáles son las regulaciones que aplica? Descubre de forma detallada cuáles son los derechos y obligaciones del inquilino al alquilar un piso y cuáles son los del casero.

Negociar el precio de alquiler y la duración del contrato

Alargar el tiempo del contrato

Finalizar el contrato de alquiler cuando lo necesite

Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda

Seguir alquilado pese al cambio de propietario

Ceder el contrato de arrendamiento en determinadas situaciones

Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta

Lograr una rebaja en el precio de alquiler a cambio de mejoras de la vivienda

Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge

Derecho de tanteo y retracto

1- Negociar el precio de alquiler y la duración del contrato

Según establece el artículo 10 de la LAU, el inquilino y el casero pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de éste y el precio de la renta mensual. Aunque según la ley la duración mínima del contrato será de cinco años a no ser que el inquilino decida lo contrato,

Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual y en los términos que marca la nueva Ley de Vivienda.

Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el nuevo índice de la ley de vivienda

2- Alargar el tiempo del contrato

Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará otros tres años de manera anual y salvo que el inquilino comunique, con un mínimo de 4 meses de antelación a la fecha final del contrato o de las prórrogas, su rescisión.

Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración del contrato de alquiler es de un año con el derecho de prórroga hasta los tres. Si, transcurridos esos tres años de contrato, ni casero ni inquilino notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, este se alargará un año más (prórroga tácita automática), según recoge también el artículo 10 de la LAU.

3- Finalizar el contrato de alquiler cuando lo necesite

El inquilino puede anular el contrato de alquiler a partir de los seis meses, siempre y cuando avise al propietario con una antelación mínima de 30 días naturales. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el inquilino debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización, según el artículo 10 de la LAU.

4- Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda

Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves. Si se tarda más, el inquilino puede reclamar intereses. Es lo que establece el artículo 36 de la LAU.

Cómo proceder si no nos devuelven la fianza del alquiler

Si el inmueble se encuentra en buen estado y no existen deudas, el inquilino deberá recuperar la fianza de forma íntegra

5- Seguir alquilado pese al cambio de propietario

Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones.

De no ser así, y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen, según el artículo 25 de la LAU. También puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

6- Ceder el contrato de arrendamiento en determinadas situaciones

Aunque ya no habite la vivienda, el inquilino puede seguir con el alquiler si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, y si está inscrita en el Registro de la Propiedad.

En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al casero en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del inquilino, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras tres años de contrato) o la extinción del contrato tras los tres años (si se produce antes), según el artículo 14 de la LAU.

7- Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta

Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario). Se puede obtener una reducción del 50% en la declaración de la renta si la casa está alquilada como vivienda.

8- Lograr una rebaja en el precio de alquiler a cambio de mejoras de la vivienda

El inquilino puede realizar obras de mejora (nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda) si el casero lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el propietario podrá finalizar el contrato, según recogen los artículos 23 y 24 de la LAU.

En obras sin permiso del casero, este puede exigirle al inquilino, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

9- Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge

El artículo 24 de la LAU establece que el inquilino puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años.

Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de éste. Finalizado el contrato, el inquilino debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

10- Tener el derecho de tanteo y retracto

De acuerdo con el artículo 25 de la LAU, el inquilino tiene derecho a poder comprar la vivienda si el casero le comunica su deseo de venderla junto con el precio. Además, también puede renunciar al derecho de adquisición preferente. De ser así, el casero debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

7 obligaciones de un inquilino al alquilar un piso

Las obligaciones del inquilino al alquilar un inmueble son:

Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato de alquiler

Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta

Encargarse de los gastos de los suministros

Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato de alquiler

Abandonar la vivienda si el casero demuestra que la necesita

Desalojar la vivienda en caso de impago del alquiler

Resolución del derecho del propietario

1- Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato de alquiler

El inquilino deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). La fianza del alquiler irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada tres años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente.

Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o si no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de la fianza, según el artículo 36 de la LAU.

2- Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta

El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el alquiler quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al inquilino y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el casero podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial. Es lo que determina el artículo 17 de la LAU.

3- Encargarse de los gastos de los suministros

Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del propietario, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, la LAU establece que el inquilino se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato. Casero y inquilino deben decidir y dejar constancia de su acuerdo.

El IBI y la comunidad suelen ir a cargo del casero, pero los suministros los debe pagar el inquilino del piso de alquiler

4- Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato de alquiler

Si el propietario no indica lo contrario, el inquilino debe dejar la vivienda al final del contrato tal y como la encontró al principio, según el artículo 23 de la LAU. De lo contrario, puede perder la fianza.

5- Abandonar la vivienda si el casero demuestra que la necesita

El artículo 25 de la LAU establece que el inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el propietario le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. 

Si el casero o sus familiares no ocupasen el inmueble tres meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el inquilino, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta tres años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización.

6- Desalojar la vivienda en caso de impago del alquiler

El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago del alquiler. Luego, éste tiene un plazo de diez días hábiles para evitar –o intentar evitar–, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que solo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente, tal y como se recoge en el artículo 27 de la LAU.

Si en diez días el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino solo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar la decisión de cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.

7- Resolución del derecho del propietario

Si el casero sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido (a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada).

El incumplimiento de las obligaciones del contrato de alquiler está recogido en el Artículo 27 de la LAU y complementado con el Artículo 1124 del Código Civil.

Derechos y obligaciones del casero al alquilar un piso

Aunque en este artículo nos hemos centrado en los derechos y obligaciones del inquilino al alquilar un piso, a continuación, enumeramos brevemente los derechos y obligaciones de los propietarios de un piso alquilado según la LAU.

5 derechos del propietario de una vivienda de alquiler

Recibir puntualmente el pago de la renta

Exigir al inquilino que repare los daños que ha causado en la vivienda

Aumentar la renta según lo estipulado por contrato

Disponer de la vivienda ante necesidad propia o de familiares

Terminar el contrato si el inquilino no paga el alquiler

5 obligaciones del casero de un piso de alquiler

Garantizar que la vivienda sea habitable

Encargarse de las averías como la instalación eléctrica o la caldera

No molestar al inquilino con visitas sin previo aviso

Comunicar las actualizaciones en la renta del alquiler

Depositar la fianza en el organismo correspondiente y devolverla si no hay daños al finalizar el contrato

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